本周（2022.8.6-2022.8.12，下同）：房地產(chǎn)板塊（SW）漲跌幅+1.67%，同期滬深300、萬得全A 指數(shù)漲跌幅分別為+0.82%，+1.68%，超額收益分別為+0.84%、-0.01%。

 

    房地產(chǎn)龍頭股基本面與高頻數(shù)據(jù)：（1）房產(chǎn)市場：本周60 城新房成交面積293.9萬平，環(huán)比-24.1%，同比-44.1%；2022 年8 月1 日-8 月12 日累計(jì)成交575.9 萬平，同比-36.6%。2022 年累計(jì)成交12489.3 萬平，同比-42.4%。

 

    20 城二手房成交面積147.5 萬平，環(huán)比-2.9%，同比+10.5%；2022 年8月1 日-8 月12 日累計(jì)成交287.9 萬平，同比+26.4%。2022 年累計(jì)成交3887.8 萬平，同比-31.6%。16 城新房累計(jì)庫存10218.8 萬平，環(huán)比+0.2%，同比+8.3%。16 城新房龍頭股去化周期為12.1 個(gè)月，環(huán)比變動(dòng)+0.1 個(gè)月，同比變動(dòng)+3.5 個(gè)月。一線、二線、三四線城市去化周期分別為10.0 個(gè)月、12.6 個(gè)月、26.6 個(gè)月，環(huán)比分別變動(dòng)-0.1 個(gè)月、+0.3 個(gè)月、基本持平。

 

    （2）土地市場：2022 年8 月8 日-2022 年8 月14 日，百城供應(yīng)土地龍頭股數(shù)量環(huán)比-23.1%，同比-13.5%；供應(yīng)土地建筑面積環(huán)比-24.3%，同比-11.8%。

 

    百城土地成交建筑面積環(huán)比-66.9%，同比-44.8%；成交樓面價(jià)環(huán)比-60.5%、同比-52.0%；土地溢價(jià)率環(huán)比-6.1pct，同比-7.2ct。

 

    重點(diǎn)數(shù)據(jù)與政策：央行公布7 月金融及社融數(shù)據(jù)，7 月新增居民貸款1217億元，環(huán)比少增7265 億元，其中新增居民中長期貸款1486 億元，環(huán)比少增2681 億元，同比少增2488 億元。7 月金融數(shù)據(jù)再現(xiàn)下行，居民貸款同環(huán)比表現(xiàn)均偏弱，反映居民悲觀預(yù)期下購房意愿不足，市場信心有待修復(fù)。地方政策方面，本周蘇州、無錫、南京等強(qiáng)二線城市嘗試放松二套房首付，具體政策細(xì)節(jié)有待進(jìn)一步落實(shí)。蘇州二套房首付比例貸款還清由50%調(diào)整為30%，未還清由80%調(diào)整為60%；無錫二套房首付比例貸款還清由40%調(diào)整為30%。未還清由60%調(diào)整為50%；南京（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）二套房首付比例還清由50%調(diào)整為30%，未還清由80%調(diào)整為60%。政策調(diào)整正逐漸由低能級(jí)城市向高能級(jí)城市擴(kuò)散，相比于放松公積金貸款，放松限購、限貸更利于刺激潛在購房需求，提升居民購買力，對(duì)市場拉動(dòng)力更為明顯。

 

    周觀點(diǎn)：自7 月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”、“因城施策用足用好政策工具箱”、“保交樓、穩(wěn)民生”，8 月各地加速出臺(tái)放松政策，緊鄰北京的廊坊取消限購，南京、蘇州和無錫嘗試降首付，中國華融官宣紓困陽光城母公司。貝殼統(tǒng)計(jì)的7 月全國首套房貸平均利率4.35%，二套為5.07%，分別較上月下降7 個(gè)、2 個(gè)基點(diǎn)，平均放款周期25 天，較上月縮短4 天。預(yù)計(jì)后續(xù)限購限售將進(jìn)一步松綁，房貸概念股利率、稅費(fèi)有望降低，對(duì)購房者和房企的支持性政策將加快出臺(tái)。此輪放松周期持續(xù)性強(qiáng)，放松效應(yīng)仍在累積，隨著居民購房概念股信心逐漸回復(fù)，回暖可期。中長期看，隨著風(fēng)險(xiǎn)房企收縮，更多資源整合機(jī)會(huì)和購買力向高信用頭部公司集聚。建議關(guān)注：1）房地產(chǎn)開發(fā)概念股：保利發(fā)展、萬科A、招商蛇口、金地集團(tuán)；2）物業(yè)管理：新大正、招商積余、南都物業(yè)；3）房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)：我愛我家。

 

    風(fēng)險(xiǎn)提示：房地產(chǎn)概念股調(diào)控政策放寬不及預(yù)期；行業(yè)下行持續(xù)，銷售不及預(yù)期；行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)概念股持續(xù)蔓延,流動(dòng)性惡化超預(yù)期；疫情反復(fù)、發(fā)展超預(yù)期。

 

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