第九屆董事會(huì)擬提名7 名非獨(dú)董，招蛇董事長(zhǎng)在列，彰顯公司高度定位11 月26 日晚，公司發(fā)布董事會(huì)會(huì)議決議公告，審議通過(guò)了《關(guān)于提名第九屆董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人的議案》等5 項(xiàng)議案。公司第九屆董事會(huì)擬由十一名董事組成，其中七名為非獨(dú)立董事、四名為獨(dú)立董事，任期自股東大會(huì)審議通過(guò)之日起三年。經(jīng)董事會(huì)提名和薪酬委員會(huì)審查，董事會(huì)同意許永軍先生、鄧偉棟先生、聶黎明先生、劉寧女士、石正林先生、章松新先生、何軍先生作為公司第九屆董事會(huì)非獨(dú)立董事候選人，同意華小寧先生、陳英革先生、許遵武先生、林洪先生作為公司第九屆董事會(huì)獨(dú)立董事候選人，并提請(qǐng)股東大會(huì)進(jìn)行選舉，公司計(jì)劃于12 月12 日提交臨時(shí)股東大會(huì)審議。7 名非獨(dú)立董事候選人中，5 名來(lái)自招商系、1 名來(lái)自中航系、1 名來(lái)自保利系，其中非獨(dú)立董事候選人中招商蛇口董事長(zhǎng)許永軍在列，彰顯招商局集團(tuán)對(duì)公司平臺(tái)的高度重視。

    　　合并后在管1.5 億方、打造非住宅物管龍頭，規(guī)模、業(yè)績(jī)將實(shí)現(xiàn)量質(zhì)齊升本次重組積極響應(yīng)國(guó)資委瘦身健體、聚焦主業(yè)、提質(zhì)增效要求，將實(shí)現(xiàn)物管行業(yè)橫向整合，明確公司未來(lái)發(fā)展的戰(zhàn)略定位，激發(fā)公司的發(fā)展活力，進(jìn)一步打開(kāi)物業(yè)管理戰(zhàn)略業(yè)務(wù)的未來(lái)發(fā)展空間，打造央企物管旗艦企業(yè)。截至19H1 末，中航善達(dá)、招商物業(yè)合并后在管面積將達(dá)1.49 億方。中航善達(dá)深耕機(jī)構(gòu)類(lèi)物管，招商物業(yè)服務(wù)業(yè)態(tài)豐富（住宅、非住宅面積分別占比68%、32%），并且招商系擁有大量的商辦物業(yè)，中航善達(dá)與招商物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合力打造非住宅物業(yè)管理龍頭。我們維持預(yù)計(jì)19 年中航物業(yè)業(yè)績(jī)2.3 億，20 年業(yè)績(jī)有望超預(yù)期。預(yù)計(jì)招商物業(yè)19 年業(yè)績(jī)2.0 億元，合計(jì)物管業(yè)績(jī)預(yù)計(jì)4.3 億元，同比+40%，并存在超預(yù)期可能�？紤]到招商蛇口16-18 年新開(kāi)工面積同比增速分別為23%、65%、60%，將推動(dòng)銷(xiāo)售、竣工持續(xù)高增，預(yù)計(jì)后續(xù)營(yíng)收穩(wěn)步增長(zhǎng)。目前中航善達(dá)、招商物業(yè)物管利潤(rùn)率較行業(yè)仍有較大提升空間，考慮到后續(xù)毛利率提升、費(fèi)用率改善等，預(yù)計(jì)合并后利潤(rùn)率望逐步修復(fù)，業(yè)績(jī)有望實(shí)現(xiàn)量質(zhì)齊升。

    　　按20PEG 0.9 倍、PE 37.5 倍給予物管目標(biāo)市值234 億，合理總市值268 億估算2019-22 年業(yè)績(jī)CAGR 達(dá)41.6%，預(yù)計(jì)20、21 年業(yè)績(jī)分別為6.3、8.8 億元。考慮到物管行業(yè)的高成長(zhǎng)性，以及后續(xù)業(yè)態(tài)重定義、增值服務(wù)爆發(fā)帶來(lái)的二次空間，并參考3 家海外主流物管公司、3 家H 股 主流物管公司分別平均PEG0.7、1.0 倍，合并后公司背靠招商局集團(tuán)的強(qiáng)大央企開(kāi)發(fā)背景，并具備A股龍頭物管及非住宅物管公司的雙重稀缺性，并且公司擬更名招商積余更彰顯其在招商局集團(tuán)的高度戰(zhàn)略定位，理應(yīng)享受第一梯隊(duì)物管公司的PEG 溢價(jià)，我們按20 年P(guān)EG0.9 倍、PE37.5 倍，對(duì)應(yīng)物管市值234 億元，估算地產(chǎn)及其它業(yè)務(wù)對(duì)應(yīng)市值約34 億元，合并后公司合理市值約268 億元，按擴(kuò)股后總股本約10.6 億股，對(duì)應(yīng)合理股價(jià)為25.27 元。

    　　投資建議：招蛇董事長(zhǎng)擬兼任非獨(dú)董，彰顯平臺(tái)高度定位，重申“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)中航善達(dá)逐步剝離地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略聚焦物業(yè)管理優(yōu)質(zhì)賽道，并深耕機(jī)構(gòu)類(lèi)物管，與招商物業(yè)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，合并后在管面積達(dá)1.49 億方，將有望成為非住宅類(lèi)物管龍頭，并且新增招商局集團(tuán)背景，后續(xù)規(guī)模擴(kuò)張得以較強(qiáng)保障。招商物業(yè)定位提升，將逐步從“成本中心”轉(zhuǎn)向“利潤(rùn)中心”，同時(shí)后續(xù)或通過(guò)組織架構(gòu)改革提升人均效能，有望推動(dòng)利潤(rùn)率提升，實(shí)現(xiàn)量質(zhì)提升。考慮到中航善達(dá)19 年中期規(guī)模超預(yù)期增長(zhǎng)，我們維持19 年、20 年合并后物管業(yè)績(jī)預(yù)測(cè)合計(jì)分別為4.3、6.3 億元，考慮到公司雙重稀缺性以及集團(tuán)內(nèi)高度戰(zhàn)略定位，按20年目標(biāo)PE37.5 倍，維持目標(biāo)價(jià)25.27 元，重申“強(qiáng)推”評(píng)級(jí)。

    　　風(fēng)險(xiǎn)提示：物業(yè)管理拓展不及預(yù)期、利潤(rùn)率提升不及預(yù)期。