物業(yè)管理板塊2020年年度策略:花開堪折直須折
報告摘要:
板塊復盤:截止至11 月11 日,核心物業(yè)股股價指數(shù)較年初上升達109.61%,而同期恒生綜指上升8.5%,頭部公司估值創(chuàng)新高,市場對于板塊的認可度、關注度持續(xù)提升。目前龍頭物管公司2020 年PE 大多在20-30 倍區(qū)間,考慮到未來兩年規(guī)模、業(yè)績增速可觀、政策面持續(xù)友善、社區(qū)增值服務仍有挖掘空間等因素,我們認為物業(yè)板塊仍具備相當?shù)耐顿Y價值。但面對全市場對于物管行業(yè)的熱捧,我們認為在個股的選擇上更應保持冷靜,傾向于選擇基本面確定性強、增值服務或非住宅物業(yè)領域有先發(fā)、差異化優(yōu)勢的龍頭公司。
2020年趨勢展望:
確定性邏輯進一步強化,板塊估值無下修風險:竣工拐點已現(xiàn),龍頭物管公司其關聯(lián)方將如期交付大量項目,由于增量項目比例的持續(xù)提升,部分龍頭物管公司能夠在保證服務質量的同時獲取超越行業(yè)均值的基礎服務毛利率。同時得益于增量面積的大量交付以及充沛的合同面積,板塊估值無下修風險。
收并購迎來又一個豐年:充沛的現(xiàn)金與IPO 后募集的大量資金,我們判斷2020年物業(yè)管理行業(yè)將繼續(xù)迎來收并購的大年,我們更希望能夠見到一些在業(yè)態(tài)、布局區(qū)域上形成互補,“質”上的增長。
市場拓展競爭加劇,非住宅業(yè)態(tài)收入占比提升:行業(yè)雖無短期增長的近憂,但仍有基數(shù)增長后中長期增速放緩的遠慮,因此明年市場拓展的競爭必然會進一步加劇。非住宅物業(yè)競爭相對緩和且易形成差異化優(yōu)勢,明年龍頭物管公司在非住宅領域必將會有大的動作。
科技賦能提升行業(yè)全要素生產(chǎn)率,經(jīng)營提效帶來結構性機會:相較于科技應用對全行業(yè)潛移默化的改變,部分公司受益于分拆上市后的經(jīng)營提效,將迎來利潤水平的修復,結構性機會值得把握。
社區(qū)增值服務暫未達到瓶頸,明年將延續(xù)高速增長態(tài)勢。
政策環(huán)境保持友好,行業(yè)加速邁向真正的市場化。
維持行業(yè)優(yōu)于大勢評級,首先推薦碧桂園服務、中航善達、永升生活服務,長期關注綠城服務。
風險提示:增值服務、非住宅業(yè)態(tài)拓展不及預期;房地產(chǎn)市場超預期下滑。