招商蛇口(001979)2019年10月銷售數(shù)據(jù)點評:銷售增速暫緩 拿地積極高增
事件:
11 月8 日,招商蛇口公布公司10 月銷售數(shù)據(jù),10 月公司實現(xiàn)簽約金額170.6億元,同比+2.5%;實現(xiàn)簽約面積86.3 萬平方米,同比+18.7%;10 月公司新增建面351.5 萬平方米,同比+2,065.1%;總地價112.4 億元,同比+593.6%。
點評:
10 月銷售171 億、同比+3%,累計銷售1,791 億、同比+39%,銷售穩(wěn)增
10 月銷售金額170.6 億元,環(huán)比-27.3%、同比+2.5%,低于克而瑞主流50 房企月平均同比+36.1%;銷售面積86.3 萬方,環(huán)比-16.7%、同比+18.7%,高于我們高頻跟蹤的45 城10 月成交面積同比+7.9%;銷售均價19,779 元/平米,環(huán)比-12.7%,較18 年-4.1%。1-10 月累計銷售金額1,791.0 億元,同比+34.8%,較上月-4.6pct;銷售面積919.3 萬方,同比+46.1%,較上月-3.6pct。1-10 月累計銷售均價19,428 元/平米,較18 年-5.5pct;公司前10 月銷售同比保持穩(wěn)增,已完成19 年計劃銷售額2,000 億的89.6%,考慮到11 月屬于較低基數(shù)月,以及公司優(yōu)異布局,預(yù)計全年銷售超計劃無虞。
10 月拿地112 億,同比+594%,拿地/銷售額比66%,拿地量創(chuàng)年內(nèi)新高
10 月公司在土地市場新獲取上海、南京、昆明、嘉興、溫州等7 城共9 個項目,合計新增建面351.5 萬方,同比+2,065.1%,對應(yīng)地價112.4 億,同比+593.6%;拿地面積權(quán)益占比45.6%,較上月+8.6pct;樓面價3,198 元/平米,環(huán)比-36.1%,同比-68.0%,拿地均價大幅下降主要源于昆明和三亞3 個大體量項目樓面價較低。公司拿地/銷售額占比65.9%,較上月+35.5pct,屬年內(nèi)拿地最積極月份。1-10 月公司共新獲59 地塊,共新增規(guī)劃面積1,182.4 萬方,同比+14.9%;總地價736.3 億元,同比-11.5%;拿地面積權(quán)益占比52.4%,較18 年-2.8pct;拿地額占比銷售額41.1%,較18 年下降14.0pct;平均樓面地價6,227 元/平米,較18 年樓面均價-14.0%,拿地擴張并注重成本可控。
投資建議:銷售增速暫緩,拿地積極高增,維持“強推”評級
招商蛇口在重組后多維度積極變革,管理改革、提升周轉(zhuǎn)、加速整合;公司坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲,尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲備含金量極高;具備“市場化+非市場化”強大拿地優(yōu)勢。此外,伴隨粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃重磅出臺,公司作為大灣區(qū)核心標的,資產(chǎn)價值將進一步大幅提升。我們維持公司19-21 年每股收益2.26、2.71、3.26 元,目前現(xiàn)價對應(yīng)19-20 年P(guān)E 為8.3、6.9 倍、較每股NAV35.20元折價47%,基于公司作為行業(yè)龍頭有望受益于行業(yè)集中度提升、強一二線&大灣區(qū)布局賦予未來更大銷售彈性,維持目標價26.4 元,維持“強推”評級。
風(fēng)險提示:房地產(chǎn)市場調(diào)控政策超預(yù)期收緊,行業(yè)資金超預(yù)期收緊。